Bir inşaat işinde yaşanan anlaşmazlıkların büyük bölümü, malzemeden ya da işçilikten değil, sözleşmede yazmayan kalemlerden doğar. Aşağıdaki on madde, işe başlamadan önce kâğıda dökülmesi gereken asgari çerçevedir.
1. Kapsam Listesi — Dahil ve Hariç Ayrı Ayrı
“Her şey dahil” bir taahhüt değildir. Dahil kalemler (taşıyıcı sistem, çatı, dış cephe, doğrama, tesisat, mutfak, banyo, boya) ve hariç kalemler (arsa, abonelikler, bahçe duvarı, mobilya) ayrı listeler halinde yazılmalıdır.
2. Malzeme Marka ve Sınıf Tanımları
“Standart panel” değil; panel kalınlığı, yalıtım malzemesi ve kalınlığı, çelik profil et kalınlığı, galvaniz sınıfı, doğrama profili ve cam tipi yazılmalıdır. Marka değişikliği gerekirse “eşdeğer veya üstü” kaydı konmalıdır.
3. Teslim Süresi ve Süreyi Durduran Haller
Takvim, işe başlama tarihinden itibaren gün olarak yazılmalı; ruhsat bekleme, mal sahibi kaynaklı gecikme ve mücbir sebep gibi süreyi durduran haller tanımlanmalıdır.
4. Hakediş / Ödeme Planı
Her ödemenin karşılığı olan imalat açıkça belirtilmelidir (ör. “temel tamamlandığında %X”). Peşin ödeme oranı yüksek sözleşmeler, ilerleme kontrolünü zayıflatır.
5. Gecikme Halinde Uygulanacak Şartlar
Gecikme tazminatı veya benzeri bir yaptırımın olup olmadığı ve nasıl hesaplanacağı yazılmalıdır.
6. Ruhsat ve İskân Sorumluluğu
Proje hazırlığı ve ruhsat başvuru takibinin kimde olduğu, harç ve resmi bedellerin kime ait olduğu net yazılmalıdır. Detay: ruhsat ve imar rehberi.
7. Zemin Etüdü ve Temel
Temel işlerinin fiyata dahil olup olmadığı ve zemin etüdünde beklenmeyen bir durum çıkarsa maliyetin nasıl hesaplanacağı belirtilmelidir. Bu, en sık ihtilaf çıkan kalemdir.
8. Revizyon (Değişiklik) Kuralı
Plan veya malzeme değişikliği talebinde fiyat ve süre etkisinin nasıl hesaplanacağı ve yazılı onay şartı tanımlanmalıdır.
9. Garanti Süresi ve Kapsamı
Hangi kalemin kaç yıl garantili olduğu (taşıyıcı sistem, su yalıtımı, tesisat, doğrama) ve garantinin kapsam dışı halleri yazılmalıdır.
10. Teslim Prosedürü
Teslimde kontrol listesi üzerinden tutanak düzenlenmesi, eksik-kusur listesi (punch list) ve bunların tamamlanma süresi belirlenmelidir.
Pratik kural
Sözleşmede yazmayan hiçbir söz taahhüt değildir. Sözlü verilen her vaat, imzadan önce metne eklenmelidir.
Bizim Yaklaşımımız
Keşif sonrası kapsamı kalem kalem yazılı sunuyor, sözleşmeye malzeme sınıflarını ve takvimi ekliyoruz. Çalışma modelimiz: anahtar teslim ev.
Sıkça Sorulan Sorular
Sözleşmeyi noterde yapmak şart mı?
Taraflar arasında yazılı sözleşme esastır; noter onayı tarafların tercihine bağlıdır. Hukuki geçerlilik ve şekil şartları için avukatınıza danışmanız yerinde olur.
Peşin ödeme oranı ne olmalı?
Genel yaklaşım, ödemelerin tamamlanan imalata bağlanmasıdır. Yüksek peşin oranı, işin ilerleyişi üzerindeki kontrolünüzü azaltır.
Eksik iş kalırsa ne yapılır?
Teslim tutanağında eksik-kusur listesi düzenlenir ve tamamlanma süresi belirtilir; genellikle son hakediş bu listeye bağlanır.
Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.